共有関係の解消～不動産共有を例に

こんにちは、弁護士の奥田です。

 本日は「共有関係の解消」、特に不動産の共有を例に取り上げてお話しさせていただきます。

最近、相続登記を義務付ける法律改正がありました。これにより、共有不動産の登記が進むケースが増えています。

 それに伴い、不動産の共有関係を解消したいというご相談も多く寄せられており、今回はその代表的な事例と対応策について解説します。

たとえば、ある土地をA・B・Cの3人で共有しているとします。持分はそれぞれ3分の1ずつです。

ここで注意すべきなのは、

「この部分はAのもの、この部分はBのもの」と明確に物理的に区切られているわけではなく、全体の土地について“観念的に”3分の1ずつの持分を持っている、ということです。

法律上は、持分に応じて土地を利用することができますが、実際には3人の合意が必要です。

たとえば「土地を貸して賃料を3等分しよう」とスムーズに話がまとまればよいのですが、現実にはうまくいかないケースも多いのです。

このように共有状態を解消したい場合、まず頼るべきは民法第256条1項です。

「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」

つまり、A・B・Cのいずれかが「分割したい」と希望すれば、それを請求する権利があるということです。

第一段階としては、協議による解消を目指します。たとえば、

土地を第三者に売却し、代金を3分の1ずつ分配する

Aが全持分を買い取り、BとCに代金を支払う

逆に、Aが持分を放棄・譲渡する代わりに代金を受け取る

などの方法があります。

ただし、協議がうまくまとまらないこともあります。

たとえば、「土地に思い入れがあるから売りたくない」「他の共有者と連絡が取れない」といったケースです。

協議が不調に終わった場合は、民法第258条に基づき、裁判所に分割を請求することができます。

この手続きは「共有物分割訴訟」と呼ばれます。

裁判所は主に以下の3つの方法のいずれかで解決を図ります。

現物分割

 　土地を実際に分割し、持分に応じて物理的に分ける方法。

全面的価格賠償

 　たとえばAがB・Cの持分を金銭で買い取り、単独所有にする方法。これは以前は判例によって認められていましたが、現在では法改正により条文に明記されています。

換価分割（競売）

 　共有不動産を裁判所で競売にかけ、その売却代金を分配する方法。

現物分割は、土地の形状や価値に差があると難しいです。狭い土地では分割しても利用価値が下がってしまうこともあります。

全面的価格賠償の場合、買い取り金額が高額になると、そもそも支払うことができないケースもあります。

そのような場合に換価分割（競売）という選択肢が現実的になるのです。

なお、多くの訴訟では、途中で裁判所の仲介により和解が成立することも少なくありません。

最後に一つ注意点があります。

今までのお話は、通常の不動産共有に基づく分割請求についてですが、遺産分割が未了の状態での共有、いわゆる「相続共有」の場合には話が異なります。

この場合、地方裁判所での「共有物分割訴訟」ではなく、家庭裁判所での遺産分割調停が必要とされることがあります。

どちらの手続きが適切かは個別事情によって異なりますので、このようなケースでは必ず法律の専門家にご相談されることをおすすめします。

以上が、不動産共有関係の解消についての概要となります。

本日はありがとうございました。