令和8年2月2日スタート 相続の不動産調査が変わりますー所有不動産記録証明制度を解説

１　はじめに

今回は、令和8年2月2日から始まる新しい制度、【所有不動産記録証明制度】について解説します。

相続の場面で、「この人がどこに不動産を持っているのか分からない」という困り事に直面したことはありませんか？

これまで、不動産の調査は、「不動産ごと」に検索をかけて探すしかありませんでした。

この問題を大きく改善するのが、今回の所有不動産記録証明制度です。

そこで今回は、

・制度ができた背景

・制度の概要

・どんな場面で役立つ？

・具体的な請求方法（誰ができる？費用は？）

・留意事項

という流れで、この制度についてお話したいと思います。

２　制度ができた背景

まず、なぜこの制度ができたのか、背景から見ていきます。

現在、日本では相続登記がされないまま放置された土地、いわゆる「所有者不明土地」が社会問題になっています。

その大きな原因の一つが、「相続人が、被相続人が所有していた不動産の全体像を把握する仕組みがない」という点にありました。

これまでの登記制度では、登記が土地・建物ごとに管理されている関係上、”この人が、どんな不動産を持っているか”という、人を起点に不動産を調べる仕組みがなかったんですね。

その結果、

・相続登記の漏れ

・気づかれないまま放置される土地・建物

が生まれ、増えていきました。

こうした問題を解消するために導入されるのが、【所有不動産記録証明制度】です。

３　所有不動産記録証明制度とは？

この制度を一言で言うと、

「ある人が、日本全国で所有している不動産を、一覧にして証明してもらえる制度」です。つまり先ほどお話しした、「人を起点に不動産を調べる仕組み」ができたわけです。

法務局に請求すると、「所有不動産記録証明書」という書面を交付してもらえます。

この証明書には、

　・登記名義人の氏名・住所

　・その人が所有者として登記されている不動産

　　・土地か建物か

　　・所在地

　　・地番・家屋番号

といった情報がまとめて記載されます。

これにより、その人が、どこで、どのような不動産を持っているのか、という全体像が、一目で分かるようになります。

※ 名寄帳との違い

ここで、よくご質問をいただくのが、「名寄帳と何が違うのですか？」という点です。

名寄帳とは、「市区町村が管理している固定資産課税台帳を、所有者ごとにまとめたもの」です。

そのため、名寄帳には次のような特徴があります。

調べ先の市区町村の中にある不動産しか分からない

課税対象になっていない不動産は載らない

（評価額が低い土地、山林、私道など）

一方で、所有不動産記録証明制度は、登記情報がベースです。

つまり、対象は「全国」であり、固定資産税が課税されているかどうかは関係なく、

登記されている不動産であれば拾えるという点が、大きな違いです。

実務では、名寄帳と所有不動産記録証明書を、目的に応じて使い分ける・あるいは併用する、という形になっていくと考えられます。

４　どんな場面で役立つ？

 特に活用が期待されているのは、主に相続手続の場面においてです。

被相続人名義の不動産の漏れ防止

遠方の土地や昔取得した不動産の把握

「実は別に土地があった」という後出しトラブルの防止

などにおいて役立つことになります。

５　具体的な請求方法（誰ができる？費用は？）

⑴　誰が請求できるの？

この証明書は、誰でも自由に取れるわけではありません。

請求できるのは、

・本人（登記名義人）

・本人の相続人

・その他、本人の親権者、成年後見人のほか、本人から委任を受けた司法書士、弁護士、親族など

に限られます。

また、請求時には、

・本人確認資料

・相続関係を示す資料

などの提出が求められます。

つまり、”プライバシーに配慮しつつ、必要かつ適切な場面の限りで使える制度設計”になっています。

⑵　費用・請求方法

費用は、

　１通あたり1,600円（窓口請求の場合）

となる予定です。

請求先はお近くの法務局で、

・窓口

・郵送

・オンライン

いずれも利用できる見込みです。

６　留意事項

以上お伝えしたとおり、「所有不動産記録証明制度」はとても便利な制度ですが、一定の場面では機能しないこともあるため、この点を留意事項としてお伝えしたいと思います。

⑴　登記されていない不動産は出てこない

この制度は、登記情報をもとに一覧を作り出す仕組みになっているため、そもそも未登記の不動産は、対象外です。

⑵　登記上の氏名・住所が一致しないと拾えない

所有者本人が住所等変更登記をせずにそのままにしてしまっている場合、リストに出てこない可能性があります。

⑶　あくまで「入口」の資料

この制度による証明書は、あくまで一覧として出てくるだけですので、詳細な権利関係を調べるには、別途 登記簿を個別に取得し、確認していく必要があります。

この証明書は、「全体像をつかむためのスタート地点」というイメージを持っていてください。

７　おわりに

以上、【所有不動産記録証明制度】について解説しました。

おさらいになりますが、この制度は、

・人を起点として不動産情報を網羅的に調査できる

・その結果、相続登記の漏れや、無用なトラブルを防ぐことができる

という、特に相続手続において有用な制度です。

相続に関わる方はもちろん、そうではない方も、こういう制度が始まるということをぜひ知っておいていただき、いつかご自身が困り事の場面に直面した際に、思い出していただければと思います。

この制度や、手続内容、必要書類についてご不明なことがありましたら、ぜひお近くの弁護士や司法書士にお問い合わせください。