令和６年４月１日スタート！ 相続登記の申請が義務となります

　今回の動画では、法改正によって令和６年４月１日からスタートする「相続登記申請の義務化」について解説したいと思います。

　相続（遺言も含む。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。

　この登記義務を怠ると、過料というペナルティを受ける可能性もありますので、ぜひ今一度、登記しなければならないのに出来ていない不動産がないか、ご確認いただき、ご対応いただければと思います。

　この動画では、法改正の概要・背景と、相続登記の義務化についてポイントをおさえて解説したいと思います。また、最後に、今後義務化されることが決まっている「氏名」「住所」の変更登記についても少しご紹介したいと思います。

◆　相続登記申請の義務化　→２．

◆　合わせて知っておきたい、新制度　→３．

◆　専門家も活用しながら、早めの準備を　→４．

①　相続・遺言による取得

　相続（遺言も含む。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日（≠「被相続人の死亡を知った日」）から３年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。

②　遺産分割による取得

　また、遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、その内容をふまえた登記を申請しなければならないこととされました。

③　施行日

　相続登記の義務化は、令和６年４月１日に施行されます。

④　過去に生じた相続についても、登記義務が発生

　施行日前に生じた相続についても、この相続登記をしなければなりません。

　この場合のリミットは、

　　①施行日

　　②自己のために相続開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日

　のいずれか遅い日から３年以内です。

　正当な理由がないのに、登記申請義務に違反した場合、１０万円以下の過料が科される可能性があります。

　「正当な理由」の具体的な類型については、今後の通達等で明確化されるかと思いますが、相続人に病気等の事情があるケースや、相続人が極めて多数となり戸籍謄本等の収集に多くの時間がかかるケースなどが想定されます。

　これまで、相続登記の申請は任意とされていました。そのため、相続人にとっては、売却予定のない不動産や、売却困難な不動産について、費用や手間を掛けてまで登記申請をする必要性が感じられない状況が生じていました。

　その結果、登記が行われないまま放置され、その間に次の相続が生じ、ますます誰が所有・管理しているのか分からなくなるという、「所有者不明土地」が多発していることが、問題視されるようになりました。

　国交省の調査によれば、全国のうち「所有者不明土地」が占める割合は、令和２年時点で既に２４％。これは九州本島の大きさに匹敵するともいわれています。

　そこで国は、この問題を解決すべく、「所有者不明土地」について、“発生の予防”と“利用の円滑化”の両面から、総合的な制度策定に踏み切りました。

　今回のテーマ「相続登記申請の義務化」と、前回ご紹介した「相続登記国庫帰属制度」は、これらのうち“発生の予防”に分類される制度です。

　“土地利用の円滑化”に分類される制度についても、今後ご紹介できればと思います。

　相続人申告登記は、より簡易に相続登記の申請義務を履行できるようになる仕組みです。

　不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、全ての相続人が法律で決められた持分（法定相続分）の割合で不動産を共有した状態になります。

　本来、この状況下で相続登記を申請しようとする場合、

　①３年以内に遺産分割協議を完了させ（不動産を相続取得する人を確定させ）、単独登記を申請する

　②共有状態を反映した相続登記を申請する

の２パターンがあり得ますが、①については時間がかかるおそれがあり、また②のためには、全ての相続人を把握するための資料（戸籍謄本など）を収集し、登記官に提出しなければなりません。

　このような手続の煩雑さを回避するための措置が、この「相続人申告登記」制度です。これは、相続人が

　①登記簿上の所有者について相続が開始したこと

　②自らがその相続人であること

を登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務（上記２⑴）を履行することができます。

　なお、１人の相続人が、他の相続人の分もまとめて申出を行うことも可能です。

　特定の人が登記簿上の名義人となっている不動産の一覧表を、証明書として発行してもらえるようになります。

　これにより、被相続人（亡くなった親など）や自分が所有している不動産を簡単に把握できるようになります。

　相続登記申請の義務化と同じように、登記名義人の氏名や住所に変更があった場合の変更登記申請についても、義務化されます。

　登記簿上の所有者は、その氏名・住所等を変更した日から２年以内にこれらの変更登記の申請をしなければなりません。

　正当な理由がないのに、登記申請義務に違反した場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。

　これらの変更登記申請の義務化も、相続登記申請の義務化と同様、「所有者不明土地」の発生を予防するための仕組みです。

　DV被害等を受けている方にとって、誰でも閲覧できる不動産登記に、住所を載せておくことは極めて大きな懸念点となります。

　そこで法は、一連の制度化（特に⑶住所変更登記の義務化）に合わせて、ＤＶ被害者などを対象に、対象者が載っている登記事項証明書などを登記官が発行する際には、現住所に代わる事項（支援団体等の住所、法務局の住所など）を記載する制度が設けられました。

　また、国は、相続登記申請を促進・活性化するために、登記手続の費用負担を軽減する措置を講じています。

　具体的には、

　　①　土地を相続した方が登記しないまま亡くなられた場合

　　②　１００万円以下の土地を相続登記する場合

において、令和７年（2025年）３月３１日までに登記手続を完了すると、相続登記の登録免許税が免除されます（租税特別措置法第84条の２の３）。

　いずれも土地のみが対象とはなりますが、今のうちに登記手続を済ませておくのがよいかと思います。

　相続登記の申請は、申請手続自体も煩雑なケースがあり、また申請の前提として遺産分割協議を完了しておかなければならない場合もあります。

　特に、遺産分割協議については、当事者間でまとまらず、難航してしまう場合もあります。

　制度内容や、登記申請手続のために必要な資料、遺産分割協議を進めていく場合の注意点など、適宜、弁護士や司法書士などの専門家にご相談されると安心かと思います。

　以上、今回の動画では、相続登記申請の義務化について、制度の仕組みや背景、合わせて知っておきたい制度など、大枠を解説しました。

　申請期限の３年というのは、意外にあっという間に過ぎてしまいます。ぜひ専門家を活用いただきながら、早め早めにご準備いただけるとよいかと思います。